Umowa najmu mieszkania

Kompletna umowa najmu lokalu mieszkalnego: czynsz, kaucja, opłaty, obowiązki stron, zasady wypowiedzenia. Chroni interesy obu stron i porządkuje rozliczenia.

Co otrzymujesz

Po wypełnieniu formularza i opłaceniu otrzymasz dokument w dwóch formatach: plik Word (DOCX) do dalszej edycji oraz plik PDF gotowy do wydruku i podpisu. Do tego instrukcja, gdzie i w jakiej formie złożyć pismo.

Wypełnij ten wzór – 29,90 zł

Ilustracja pióra wiecznego podpisującego cyfrowy dokument, obok symbole formatów plików Word DOCX oraz PDF

Poradnik: umowa najmu mieszkania

Kogo dotyczy to pismo

Wzór dotyczy zwykłego najmu lokalu mieszkalnego zawieranego między właścicielem a najemcą. Odrębną instytucją jest najem okazjonalny, dostępny dla właściciela będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności w zakresie wynajmu — wymaga on aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zgłoszenia do urzędu skarbowego, ale znacząco ułatwia odzyskanie lokalu. Jeżeli zależy Ci na tej ochronie, potrzebujesz umowy w tamtej formie.

Terminy i ich skutki

Umowa na czas określony daje najemcy stabilność, ale ogranicza możliwość wypowiedzenia — wypowiedzieć ją można tylko w wypadkach wskazanych w samej umowie, warto więc te przypadki wprost opisać. Przy umowie na czas nieokreślony i czynszu płatnym miesięcznie ustawowy okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Jak wypełnić — na co zwrócić uwagę

Rozdziel wyraźnie czynsz najmu od opłat eksploatacyjnych i wskaż, które media rozlicza się według zużycia, a które ryczałtem — to źródło większości późniejszych sporów. Określ dzień płatności i zasadę, że za dzień zapłaty uważa się uznanie rachunku wynajmującego. Do umowy zawsze dołącz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników i opisem wyposażenia.

Najczęstsze błędy i pułapki

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Pamiętaj, że ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza możliwość wypowiedzenia najmu przez właściciela — nie da się tego swobodnie zmienić umową na niekorzyść najemcy, a takie postanowienia będą bezskuteczne. Nie pomijaj też kwestii podnajmu i liczby osób zamieszkujących lokal.

Gdzie i jak złożyć

Umowy nie zgłasza się do urzędu, ale wynajmujący ma obowiązek rozliczyć podatek od przychodu z najmu — obecnie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przy najmie okazjonalnym dochodzi obowiązek zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie czternastu dni od rozpoczęcia najmu.

Gdzie szukać więcej informacji

Zasady ochrony lokatorów reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a pozostałe kwestie — Kodeks cywilny. Informacje o rozliczeniu podatku od najmu znajdziesz na portalu podatki.gov.pl.

Powyższe informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej. Stan prawny: sierpień 2026.

Bezpłatny podgląd wzoru

Poniżej pełna treść wzoru z przykładowymi danymi. Podgląd jest bezpłatny i służy wyłącznie do oceny wzoru — nie jest przeznaczony do pobrania ani użycia. Po wypełnieniu formularza otrzymasz dokument z Twoimi danymi, bez znaku wodnego, gotowy do wydruku i podpisu.

Uwaga: to jest podgląd wzoru z przykładowymi danymi, oznaczony znakiem wodnym „Wzór”.

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu 1 sierpnia 2026 r. w Kraków pomiędzy:

Wynajmującym: Anna Nowak, ul. Długa 15/3, 31-147 Kraków, PESEL 75030312345

a

Najemcą: Jan Kowalski, ul. Kwiatowa 5/10, 31-100 Kraków, PESEL 80010112345

§ 1. Przedmiot najmu
Wynajmujący oddaje Najemcy w najem lokal mieszkalny: ul. Karmelicka 20/7, 31-128 Kraków; lokal o powierzchni 48 m2, dwa pokoje, kuchnia, łazienka, wraz z wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym, stanowiącym załącznik do umowy. Wynajmujący oświadcza, że jest uprawniony do oddania lokalu w najem.

§ 2. Okres najmu
Umowa zostaje zawarta na: czas określony od 1 sierpnia 2026 r. do 31 lipca 2027 r..

§ 3. Czynsz i opłaty
Najemca zobowiązuje się płacić czynsz najmu w kwocie 2800 zł miesięcznie, z góry, do 10. dnia każdego miesiąca, przelewem na rachunek: 12 3456 7890 1234 5678 9012 3456. Oprócz czynszu Najemca ponosi: opłaty za media według zużycia (prąd, gaz, woda) oraz opłata administracyjna do wspólnoty w kwocie 650 zł miesięcznie. Za dzień zapłaty uważa się dzień uznania rachunku Wynajmującego.

§ 4. Kaucja
Najemca wpłaca kaucję w kwocie 2800 zł, zabezpieczającą należności z tytułu najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego.

§ 5. Obowiązki stron
Najemca zobowiązuje się używać lokalu zgodnie z przeznaczeniem, dbać o jego stan, przestrzegać porządku domowego oraz nie oddawać lokalu w podnajem bez pisemnej zgody Wynajmującego. Drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem lokalu obciążają Najemcę; pozostałe naprawy obciążają Wynajmującego. Wynajmujący zapewnia Najemcy spokojne korzystanie z lokalu.

§ 6. Wypowiedzenie
Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia: 3 miesiące, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, w formie pisemnej pod rygorem nieważności, z zastrzeżeniem przypadków, w których ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje odrębne zasady wypowiadania najmu przez Wynajmującego.

§ 7. Zwrot lokalu
Po zakończeniu najmu Najemca zwróci lokal w stanie niepogorszonym ponad zużycie wynikające z prawidłowego używania. Strony sporządzą protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników.

§ 8. Postanowienia końcowe
Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się Kodeks cywilny oraz ustawę o ochronie praw lokatorów. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.

Wynajmujący:                                     Najemca:

.................................................          .................................................

Wypełnij ten wzór swoimi danymi

Powiązane wzory z kategorii Najem i mieszkanie